Gewerberaummietverträge mit digitaler Unterschrift

Kurz und bündig

Hier beschreiben wir eine B2B-Plattform zum Abschluss eines Gewerberaummietvertrags in elektronischer Form unter Einhaltung gesetzlicher Formvorschriften.

Problem

Langfristige Miet- und Pachverträge unterliegen der gesetzlichen Schriftform. Die Einhaltung der Schriftform begegnet in der Praxis häufig praktischen Problemen. So müssen meist umfangreiche Unterlagen ausgedruckt werden, die heute oft nur digital abgestimmt wurden. Auch das Einholen der Unterschriften (wet ink) per Briefpost ist mühsam. In Zeiten von Home-Office und schneller Kommunikation über das Internet wird dieser Vorgang immer mehr zu einem Hindernis und führt zu verzögerten Vertragsabschlüssen. Medienbrüche und Zeitverlust lassen sich durch die Verwendung digitaler Vertragsausfertigungen und digitaler Unterschriften (digital ink) vermeiden. Zwar kann die Schritftform schon länger durch die elektronische Form ersetzt werden. Allerdings erweist sich die Umsetzung als kompliziert. Denn die elektronische Form setzt die Verwendung einer sogenannten qualifizierten elektronischen Signatur voraus. Dafür benötigte man bislang eine Registrierung, Signaturkarte und ein Lesegerät (Smartcard Reader) sowie eine Softwarelösung zum Anbringen der Signatur. Dies hat sich durch die Einführung der Fernsignatur geändert.

Digital Ink-Plattform sealedleases.com

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In Zusammenarbeit mit unserem Partnerunternehmen sealedleases.com, einem Legal-Tech-Start-up, stellen wir Mandanten der Immobilienbranche und ihren Mietern und Pächtern ein einfach handhabbares Tool auf einer B2B-Plattform zum digitalen Vertragsabschluss per Fernsignatur zur Verfügung. Die Fernsignatur wird über den Vertrauensdiensteanbieter (Trusted Service Provider – TSP) D-Trust abgewickelt:

  • entspricht der handschriftlichen Unterschrift
  • erfüllt die Schriftform
  • digital und medienbruchfrei
  • optionales rechtliches Sign-off

Schritt-für-Schritt

  • Sie laden die elektronischen Vertragsdokumente als PDF auf sealedleases.com hoch
  • Wir unterziehen die Dokumente einer juristischen Prüfung in einem individuell vereinbarten Umfang
  • Wenn die Vertragsdokumente freigegeben sind, starten Sie die elektronische Unterzeichnung auf sealedleases.com
  • Sie erhalten eine SMS-TAN an, die Sie zur Bestätigung Ihrer Signatur auf sealedleases.com eingeben. Anstatt mit einer SMS-TAN, können Sie Ihre Signatur per App freigeben
  • Die Vertragsdokumente werden vom TSP mit Ihrer Fernsignatur versehen
  • Sie erhalten einen Download-Link auf das signierte elektronische Dokument
  • Ihr Vertragspartner signiert die Vertragsdokumente mit den gleichen Schritten
  • Ihre Vertragsdokumente sind nun mit zwei elektronischen Signaturen verbunden. Speichern Sie dieses Dokument auf einem sicheren Server oder Speichermedium
  • Die Signaturen können jederzeit und dauerhaft auf ihre Gültigkeit überprüft werden. Öffnen Sie es einfach mit einer aktuellen Version eines gängigen PDF-Readers. Solche PDF-Reader verfügen heute über die Möglichkeit, eine elektronische Signatur zu überprüfen und entsprechende Berichte zu generieren

Was wird benötigt?

  • Einmalige Registrierung auf sealedleases.com und Identifikation bei dem TSP per Personalausweis mit Online-Ausweisfunktion oder per Video-Ident
  • Je nach ausgewähltem Serviceplan der Abschluss einer Mandatsvereinbarung über die Prüfung des Vertragswerks für Mieter oder Vermieter
  • Mobiltelefon mit NFC-Funktion und die AusweisApp2

Hintergrund

Die eIDAS-Verordnung schafft die Möglichkeit der sogenannten Fernsignatur mit der Wirkung einer qualifizierten elektronischen Signatur (qeS). Bei einer Fernsignatur wird die qeS durch einen qualifizierten Vertrauensdiensteanbieter im Auftrag des Unterzeichners erstellt. Der Nutzer benötigt keine zusätzliche technische Ausstattung (Smartcard, Smartcard Reader). Mit der Online-Ausweisfunktion des deutschen Personalausweises ist eine „On-the-Fly“ Signatur möglich. Bei einer Fernsignatur mit Hilfe der Online-Ausweisfunktion entfällt die Anforderung eines zusätzlichen Lesegerätes, wodurch z.B. auch die NFC-Schnittstelle in Mobiltelefonen als Kartenleser verwendet werden kann. Dies ermöglicht die rechtsgültige elektronische Unterschrift mit dem Mobiltelefon (mobile Signatur).

Sicherheit

Das Verfahren ist bei Einhaltung der Vorgaben rechtssicher und erlaubt eIDAS-konforme elektronische Signaturen. sealedleases.com nutzt den Fernsignatur-Dienst sign-me von D-TRUST, dem qualifizierten Vertrauensdienstanbieter der Bundesdruckerei. Elektronische Signaturen über D-TRUST entsprechen den strengen Anforderungen der eIDAS-Verordnung an die Fernsignatur. Das wurde durch die Aufnahme in die nationale eIDAS-Vertrauensliste bestätigt.

Eine qualifizierte elektronische Signatur hat die gleiche Rechtswirkung wie eine handschriftliche Unterschrift (Art. 25 eIDAS-Verordnung). Eine qualifizierte elektronische Signatur, die auf einem in einem Mitgliedstaat ausgestellten qualifizierten Zertifikat ausgestellt wurde, wird in allen anderen Mitgliedstaaten als qualifizierte elektronische Signatur anerkannt. Nach §§ 126 ff. BGB hat die gesetzliche „qualifizierte elektronische Signatur“ die gleiche Wirkung wie eine handschriftliche Unterschrift, wenn das signierte Dokument zusätzlich den Namen des Unterzeichners trägt („elektronische Form“) und diese elektronische Form nicht ausdrücklich vom Gesetz ausgeschlossen ist.

Disclaimer

sealedleases.com ist ein Service der KuCept GmbH. Rechtliche Dienstleistungen werden erbracht von KUCERA Rechtsanwälte Steuerberater Notar Partnerschaftsgesellschaft mbB. Vertrauensdiensteanbieter (TSP) für die Fernsignatur ist die D-Trust GmbH. Dies ist keine allgemeine Empfehlung für die Verwendung einer elektronischen Signatur. Diese Hinweise ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Der beschriebene Workflow ist nur für Nutzer vorgesehen, die keine Verbraucher sind (B2B).

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