Mietvertragsunterzeichnung in der Pandemie – und darüber hinaus?

Möglichkeiten der elektronischen und zugleich „schriftform“-konformen Unterzeichnung von Mietverträgen

Schon seit jeher treibt die gesetzliche Vorgabe des § 550 BGB, Mietverträge schriftformkonform abzuschließen, Vermieter wie Mieter sowie Immobilieninvestoren und -finanzierer um. Schon vor der COVID-19-Pandemie war das Unterzeichnungsprozedere oft umständlich. Spätestens seit der Pandemie wird daher verstärkt nach Möglichkeiten gesucht, Vertragsunterzeichnungen elektronisch durchzuführen. Gerade bei Mietverträgen stößt dies aber aufgrund des gesetzlichen Schriftformerfordernisses des § 550 BGB auf Hindernisse.

Dabei war der Gesetzgeber an dieser Stelle gar nicht untätig. Bereits im Jahr 2001 fügte er nämlich § 126a in das BGB ein und regelte dort, dass die gesetzliche Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden kann, wenn der elektronisch Unterzeichnende seiner Erklärung seinen Namen hinzufügt und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur (sog. qeS) versieht.

Ist dies nun die Lösung, Mietverträge schriftformkonform per E-Mail abzuschließen?

Technisch ist es dafür erforderlich, dass dasselbe Dokument zwei Mal signiert wird (von beiden Vertragsparteien) und sodann das signierte Dokument und zwei Signaturdateien (eine je Partei) vorliegen. Dieses „Paket“ ergibt den schriftformkonformen Mietvertrag.

Liegen diese Voraussetzungen vor, entsteht formal gesehen ein elektronischer „schriftform“-konformer Mietvertrag.

Ist dieses Vorgehen praxistauglich?

Das große Problem des Mietvertrags in elektronischer Form liegt in dem geringen Verbreitungsgrad entsprechender Signier- und Prüfungssoftware.

Auch die Einführung des besonderen elektronischen Anwaltspostfachs (beA) hat daran nichts geändert. Auch wenn Anwälte (jeweils als Vertreter der beiden Vertragsparteien) per beA formal gesehen Mietverträge in elektronischer Form abschließen können, wird es in einer anschließenden Mietvertrags-Due-Diligence kaum prüfbar sein, ob die entsprechenden Signaturdateien ordnungsgemäß vorliegen und die elektronische Mietvertragsdatei (d. h. das „Paket“) den gesetzlichen Anforderungen an die elektronische Form entspricht.

Dafür erforderlich sind spezielle Programme, die die Übereinstimmung einer Originaldatei (des elektronischen Mietvertrags) mit zwei Signaturdateien (den Signaturen der beiden Unterzeichner) prüfen kann. Das beA ist dazu technisch nicht in der Lage. Andere Programme, die eine solche Prüfung durchführen können, erfreuen sich keiner besonderen Verbreitung. In einer Mietvertrags-Due-Diligence dürfte so ein elektronischer Mietvertrag im Zweifel als formmangelhaft bewertet werden, da nicht überprüft werden kann, ob die Anforderungen an die elektronische Form gewahrt sind.

Ausblick

Es lässt sich damit festhalten, dass der Abschluss elektronischer „schriftform“-konformer Mietverträge theoretisch möglich, praktisch aber (noch) nicht umsetzungsfähig ist, da die Einhaltung der Erfordernisse des § 126a BGB mangels technischer Voraussetzungen nicht ohne Weiteres überprüft werden können.

Für eine generelle Anerkennung des elektronischen „schriftform“-konformen Mietvertrags in der Praxis bleibt es abzuwarten, bis entsprechende Prüfsoftware eine weite Verbreitung gefunden hat.

Raphael Polensky