Eintritt eines Grundstückserwerbers in Vereinbarungen zur Zahlung eines Baukostenzuschusses

Mit dem Erwerb des Eigentums an einem Grundstück tritt der Erwerber gem. § 566 BGB grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus den an dem Grundstück bestehenden Mietverträgen ein. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch Gewerberaummietverträge.

Besondere Relevanz kann vor diesem Hintergrund vereinbarten Baukostenzuschüssen zukommen. Sie können – insbesondere in Gewerbemietverträgen – wirtschaftlich signifikante Höhen erreichen, sodass sie im Rahmen der wirtschaftlichen Bewertung einer Transaktion eine Rolle spielen.

Baukostenzuschüsse kommen in zwei unterschiedlichen Hauptformen vor: Zum einen als Zuschüsse des Vermieters zu baulichen Maßnahmen des Mieters (nachfolgend „Vermieterzuschuss“ genannt), zum anderen als zweckgebundene Finanzierungsbeiträge des Mieters zu Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters (nachfolgend „Mieterzuschuss“ genannt). Für den Erwerber spielen Baukostenzuschüsse insoweit eine Rolle, als er in die betreffenden Abreden eintritt.

Im Grundsatz ist von der „Übergangsfähigkeit“ sowohl von Abreden zu Vermieter- als auch Mieterzuschüssen auszugehen.

Ob ein Erwerber in die Abreden zur Gewährung eines Vermieterzuschusses eintritt, richtet sich nach dem Fälligkeitsprinzip: Ein Eintritt erfolgt, wenn und soweit die betreffenden Pflichten (und Rechte) während der Innehabung des Eigentums fällig werden. Bereits vor dem Eigentumsübergang fällig gewordene Pflichten (und Rechte) verbleiben demgegenüber beim Verkäufer.

Etwas komplizierter ist demgegenüber der Eintritt eines Erwerbers in Pflichten aus vereinbarten Mieterzuschüssen. Ein sich hieraus ergebendes Risiko ist zunächst weniger offensichtlich als bei den Vermieterzuschüssen, ist es hier doch der Mieter, der zur Leistung verpflichtet ist. Gerade, wenn die betreffenden baulichen Maßnahmen bereits fertiggestellt sind, könnte die Vermutung naheliegen, dass sie im Rahmen einer Ankaufsprüfung keines weiteren Gedankens bedürfen. Dem ist jedoch in dieser Generalität nicht zuzustimmen. Unter Umständen erwachsen aus Mieterzuschüssen nämlich nicht nur Rechte, sondern auch (Rückgewähr- oder Erstattungs-) Pflichten, die auf den Erwerber übergehen können.

Im Rahmen der Prüfung ist zunächst zwischen den sogenannten „verlorenen Baukostenzuschüssen“ (nachfolgend „verlorene Mieterzuschüsse“ genannt) und den sogenannten „anrechenbaren Baukostenzuschüssen“ (nachfolgend „anrechenbare Mieterzuschüsse“ genannt) zu unterscheiden.

Bei anrechenbaren Mieterzuschüssen handelt es sich aus rechtlicher Sicht in der Regel um Mietvorauszahlungen oder auch Mieterdarlehen. Auf sie finden damit grundsätzlich § 547 BGB und – soweit die „Amortisationsdauer“ in die Eigentumszeit eines Erwerbers reicht – § 566 c BGB Anwendung. Vereinbarungen über Mietvorauszahlungen wirken damit grundsätzlich nur insoweit gegen den Erwerber, als sie sich auf den Monat, in dem der Mieter Kenntnis von dem Eigentumswechsel erlangt, oder den Folgemonat beziehen. Allerdings vertritt der BGH in ständiger Rechtsprechung die Ansicht, dass unter bestimmten Voraussetzungen nicht § 566 c BGB, sondern § 566 BGB auf die Vereinbarung von anrechenbaren Mieterzuschüssen anzuwenden sei. In der Folge würde sich der Eintritt eines Erwerbers insoweit nach dem vorbeschriebenen Fälligkeitsprinzip richten, die zeitliche Begrenzung des Eintritts § 566 c BGB fände keine Anwendung. Hintergrund dieser Rechtsprechung ist dabei insbesondere der Umstand, dass dem Erwerber der durch den Mieterzuschuss geschaffene Sachwert zukomme, während der Mieter vor Doppelbelastungen geschützt werden müsse. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der BGH in dieser Rechtsprechung eine zwischenzeitlich erfolgte Gesetzesänderung an anderer Stelle bislang nicht berücksichtigt hat, wobei ein Versehen wohl nicht ausgeschlossen werden kann. In der Literatur wird daher teilweise vertreten, dass vor dem Hintergrund vorgenannter Gesetzesänderung die Rechtsprechung des BGH nicht mehr haltbar sei. In jedem Fall kann vor diesem Hintergrund nicht ausgeschlossen werden, dass der BGH künftig gegebenenfalls von seiner bisherigen Rechtsprechung abweichen könnte.

Verlorene Mieterzuschüsse werden nicht als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache gewährt, es handelt sich daher nicht um Mietvorauszahlungen oder Mieterdarlehen. In der Regel werden sie vom Mieter in der (begründeten) Erwartung gewährt, die Mietsache langfristig nutzen zu können oder den Abschluss eines (langfristigen) Mietvertrages zu erreichen. In der Folge sind bei einer (insbesondere vorzeitigen) Beendigung des Mietverhältnisses solche Zuschussanteile, die als noch nicht amortisiert anzusehen sind, in gewerblichen Mietverhältnissen nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu erstatten. In Wohnraummietverhältnissen richtet sich eine Rückerstattung nach dem Baukostenzuschüsse-Rückerstattungsgesetz (BaukZuschG). Der Erwerber eines Grundstücks tritt in diesen (schwebenden) Bereicherungs-, bzw. Rückerstattungsanspruch ein und hat diesen (ggf.) zu erfüllen.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sowohl Rechte und Pflichten aus Vermieter- als auch aus Mieterzuschüssen auf einen Grundstückserwerber übergehen könnten. Die sich hieraus ergebenden wirtschaftlichen Implikationen sollten im Rahmen der rechtlichen Ankaufsprüfung herausgearbeitet und angemessen in die wirtschaftliche Betrachtung eingestellt werden. Aufgrund der Vielzahl an Fallgestaltungen ist hierbei neben Problembewusstsein auch eine sorgfältige rechtliche Prüfung gefragt.

Jens Koch
Franziska Zahoransky