Klärung ausgebremst – Die Mietzahlungspflicht des Einzelhändlers in Zeiten der Pandemie

Noch immer herrscht Streit über die Mietzahlungspflicht während pandemiebedingter Ladenschließungen. Neue Brisanz erlangt das Thema, nachdem die Bundesregierung im Rahmen der sogenannten „Bundes-Notbremse“ (Anpassung des Infektionsschutzgesetzes) und im Kampf gegen steigende Infektionszahlen und Inzidenzwerte eine neuerliche Verschärfung der Corona-Maßnahmen beschloss. Es stellt sich die Frage, welche Auswirkungen diese und die bisherigen Maßnahmen auf die Mietzahlungspflicht der Einzelhändler in Zeiten der Pandemie haben. Landauf und landab entscheiden die Gerichte darüber höchst unterschiedlich. Auch die Änderung der Gesetzeslage zur Geschäftsgrundlage im Gewerberaummietrecht (wir berichteten) brachte keine Klarheit. Erst in jüngster Zeit haben zwei deutsche Obergerichte unterschiedlich geurteilt.

  • Zugunsten eines Ladenmieters entschied das Oberlandesgericht Dresden in einem Urteil vom 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20. Hintergrund des Verfahrens war die Schließung des Ladengeschäfts eines Textildiscounters infolge von Allgemeinverfügungen des Landes Sachsen während des ersten Lockdowns. In dem Verfahren klagte der Vermieter gegen den Mieter auf Zahlung der Miete für den Monat April 2020, welche der Mieter aufgrund der angeordneten Schließung verweigerte. Erstinstanzlich wurde der Mieter vom Landgericht Chemnitz noch zur Zahlung der Miete verurteilt. Auf die Berufung des Mieters hin, hob das Oberlandesgericht Dresden dieses Urteil am 24.02.2021 jedoch auf. Anders als das Landgericht nahm das Oberlandesgericht eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB an, weshalb eine Anpassung des Vertrages und eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% für die Dauer der angeordneten Schließung gerechtfertigt seien. Grund hierfür sei, dass keine der Mietvertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher angemessen, die mit der Schließung verbundene Belastung gleichermaßen auf beide Parteien aufzuteilen.
  • Anders urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe (Urteil vom 24.02.2021, Az. 7 U 109/20), das zugunsten des klagenden Vermieters entschied: Eine pandemiebedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts begründe weder einen Sachmangel der Mietsache, noch eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung des Vermieters. Insoweit waren sich das Oberlandesgericht Dresden und das Oberlandesgericht Karlsruhe einig. Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB lehnte das Oberlandesgericht Karlsruhe hingegen ab. Eine Anpassung des Vertrags könne der Mieter nur dann verlangen, wenn ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB setze jedoch eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch Online-Handel, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit, oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und noch veräußerbare Ware zu berücksichtigen seien. Auch wenn der Mieter im zu entscheidenden Fall einen Umsatzverlust dargelegt hätte, sei dem Mieter die Mietzahlung zumutbar, da ihn die Inanspruchnahme nicht in seiner Existenz vernichte oder schwerwiegend gefährde und weil auch die Interessen des Vermieters ausreichend Berücksichtigung finden müssten. Das Oberlandesgericht München sieht dies offenbar ähnlich (Hinweisbeschluss vom 17.02.2021, 32 U 6358/20).

Jetzt liegt die Sache dem Bundesgerichtshof (BGH) vor. Wegen der uneinheitlichen Instanzrechtsprechung hatten die Obergerichte die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Ein Urteil der höchsten Instanz wird voraussichtlich erhebliche Konsequenzen für unzählige Mietverhältnisse und die wirtschaftliche Zukunft sowohl von Einzelhändlern (als Mietern) als auch von Eigentümern (als Vermietern) haben. Mit Spannung wird eine bundeseinheitliche Entscheidung des höchsten Gerichts erwartet. Ist aber die Hoffnung auf baldige Klarheit begründet? Dem BGH liegen eine Reihe von schwierigen juristischen Fragen vor. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages, die Zumutbarkeit der Mietzahlung bei pandemiebedingten Ladenschließungen, die Risikozuweisung im Mietverhältnis bei unvorhergesehenen äußeren Einflüssen, der Einfluss von staatlichen Hilfen auf die Mietzahlungspflicht sind nur einige der Punkte, mit denen sich der BGH dezidiert auseinandersetzen muss. Auch der Bundesgerichtshof wird aber voraussichtlich keine einfache, auf jeden Fall passende Lösung finden, sondern der Beurteilung aller Umstände des Einzelfalles den Vorrang einräumen. Man kann daher zwar eine bundesweit einheitliche Richtungsentscheidung erwarten, aber voraussichtlich keine Universallösung für alle rechtlichen Fragen, die die Pandemie für das Mietverhältnis hervorruft. Auch die Zeitfrage lässt sich nicht befriedigend beantworten. Eine Terminierung der Entscheidung ist noch nicht in Sicht und es wird erfahrungsgemäß noch einige Zeit bis dahin verstreichen. Bis zu einem Urteil werden sich auch die rechtlichen Grundlagen für die juristische Beurteilung fortentwickeln. Insbesondere die umstrittenen neuen Maßnahmen der Regierungen zur Bekämpfung der „3. Welle“ werden aller Wahrscheinlichkeit nach Einfluss auf die Frage haben, wie sich staatliche Notmaßnahmen auf das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung in einem privaten Dauerschuldverhältnis auswirken. Es wird sich wahrscheinlich weiterhin für Vermieter und Mieter gleichermaßen lohnen, in jedem Einzelfall genauer hinzusehen.

Dr. Stefan Kucera
Nadia Chraibi
Dajana Simon
Fabienne Uhlar